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故人が所有していた不動産の手続き

トラブルの原因No1の不動産の相続手続き。分割の仕方には十分注意が必要です。

「相続」といってまず一番にイメージするのは不動産の相続かもしれませんね。故人が所有していた家、土地などの不動産は、相続によって所有者が替わります。古くからの慣習では長男が相続するという印象が強いかもしれませんが、では残された財産が不動産だけだった場合、他の相続人は何も財産を受け取ることができないのでしょうか?相続人同士のトラブルの主要な原因はこういったところにあるのです。

一つしかない不動産。誰が?どのように相続?

不動産が一つしかなかった場合、
1:誰が相続するのか
2:どのように相続するのか
3:いつまでに相続手続きをしなければならないのか
4:相続登記の際に必要となる手数料はいくらか
など、誰もが疑問に思うことを一つ一つ詳しくご説明させていただきます。

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一つしかない不動産。誰が?どのように相続?

相続人が一人だけだった場合、不動産も預貯金も全て一人が相続すれば何も問題はありません。では相続人が複数いた場合、「モノ」である不動産はどのように分けることができるのでしょうか?分割方法には次のようなものがあります。

不動産の代表的な相続の方法
現物分割 不動産は配偶者、現金は長男、車は長女などというように、それぞれの財産をそれぞれが相続する方法です。不動産に関してはこの方法が一般的です。
代償分割 不動産を代表者一人が相続し、他の相続人にそれぞれの持分に応じた代償金を支払う方法です。例えば相続人が2人、2,000万円の不動産を代表者一人が相続した場合は、1,000万円の現金をもう一人の相続人に渡すということです。
換価分割 「モノ」だから分けることができないのであって、「金銭」にしてしまえば細かく分割することができます。不動産を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。
共有分割 見た目には分割されていない一つの不動産ですが、その一部または全部を共有名義にするという方法です。登記簿謄本には相続人それぞれの名前と持分が記載されます。

「代償分割」は多額の現金を用意するのが難しく、「換価分割」も売却してしまうと住むところがなくなるので、現実問題としてなかなか利用するのは難しいと言えます。

そこで、実際には「現物分割」または「共有分割」されるのが一般的ですが、「共有分割」は将来家を立て替える場合も売却する場合も名義人全員の承諾が必要になり、仮に共有名義のうちの誰かに不幸があると、その持分をまた相続人が分割することになり、承諾をもらう人がどんどん増えてしまうことになります。そうなると、もう顔も合わせたことのない人が名義人になっていたりすることもあり、最悪のケースではそれぞれが自分の持分を主張して「ハンコを押して欲しければ現金で買い取れ」などということを言ってくるケースもあり得ます。

不動産の「共有」ってどういうこと?

「自分の兄弟は仲が良いから大丈夫」「とりあえず一旦共有名義にしておいてまた考えます」などとおっしゃられる方が多いのですが、「不動産の名義人になる=その評価額分の財産を所有する」ということですので、単なる手続きだと思わず、多額の財産が動いているというイメージを持って慎重にお考えいただければと思います。

また、「共有は単なる問題の先送り」でしかありません。いつかは相続人全員が押印をしなければならない時(売却など)が来るでしょうし、それを今するのか、とりあえずそのままにしておくのか、ただそれだけの違いです。自分だけのことを考えれば共有でも問題ないかもしれませんが、子供や孫の世代のことまで考えると、やはり早い段階で手続きを済ませておく方が賢明です。

どのように分割するのが良いのかお悩みの場合は遠慮なくご相談下さい。多くの手続きを経験し、様々なトラブルを見てきた専門家がアドバイスさせていただきます。名義変更だけでなく、売却、買取まで対応致します。

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相続した不動産の登記はいつまでにしなければならないの?

正直に申し上げますと、相続した不動産の登記手続きをする義務はありません。えっ?それだったら故人名義の不動産の固定資産税は誰が払うの?と思われるかもしれませんが、相続人の代表者(一般的には配偶者)宛に納付書が送付されますので、その支払いさえしっかりしていれば相続登記をしなくても日常生活を続けて行く上で支障はありません。

しかし、現実には多くの方が名義変更をされています。ではその理由は何かと申しますと、「名義変更をすることでメリットがあるから」と言うよりは、「名義変更をせずに放置することでデメリットがあるから」です。

以下、そのデメリットをご紹介します。

○ 売れない、担保に提供する事ができない

当たり前の話ですが、相続登記をしていないということは、まだその不動産は故人名義のままになっています。ではその状態で売却しようとしたとき、名義人の押印を求められたら誰が押印しますか?
名義人はすでに亡くなっており、相続人が代わりに押印するということはできません。つまり、相続登記によって名義を変更しておかないことには、売却や担保への提供などの手続きができないということです。

いざその状況になってから急いで手続きをしようとしても、相続人全員の押印をもらう必要があったり、簡単に数日で完了するものではありません。そういう意味でも、できるだけ早い段階での手続きをおすすめ致します。

○ 相続人の数がどんどん増えて、意見がまとまらなくなる可能性がある

相続登記をしないうちに、その相続人の一人に不幸があったとします。すると、その相続人の持分が配偶者や子供によって相続されることになります。そしてさらにそのうちの誰かに不幸があったとすれば、さらにその持分が相続人で分割され、最初は数人だけだった相続人が、甥や姪、さらには甥や姪の配偶者や子までが相続人になり、普段顔を合わせる機会が少ない人間同士で遺産分割の話し合いをしなければならなくなります。

未成年者は遺産分割協議ができないので、特別代理人が代わりに行う

さらに言うと、その相続人に未成年者がいた場合、連絡の取れない人(いわゆる行方不明者)がいた場合、認知症の人がいた場合などは特別な手続きをする必要が生じ、相続登記以外の面で多額の費用がかかってしまうことになります。

(右図:相続人に未成年者がいた場合の手続き)

○ 相続人の一人に勝手に法定相続されてしまう可能性がある

「誰が相続するかは話し合いで決めるんでしょ?」と思われるかもしれませんが、ここが大きな落とし穴です。民法で定められた法定相続分に相続登記をする場合は、相続人の一人が単独で行うことができます。つまり、この場合は協議や同意は必要ありません。そして、相続登記が完了すれば、相続人は自己の持分について自由に処分(売却や担保への提供など)することができるようになります。

さらに言うと、相続人の誰かに負債(借金)があった場合、お金を貸している人(債権者)はその相続人に代わって法定相続分通りに相続登記をすることができ、名義が変更された時点でその不動産を差し押さえたり、競売にかけることができるようになります。

自分の知らない間にこんなことが進んでいたとしたら…考えるだけでも怖くありませんか?

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相続登記に必要となる費用

相続登記を専門家に依頼するかどうかに関わらず、手続きの際に必ず支払わなければならない税金があります。それが「登録免許税」です。あまり馴染みのない税金ですが、これは必ず支払わなければなりません。

では具体的にそれがいくらなのかと申しますと、固定資産評価額の1000分の4(0.4%)とされており、1000万円の評価額の不動産で4万円、2000万円の評価額なら8万円になります。
(※この金額は概算であり、必ずしも同額になるとは限りません)

登録免許税=固定資産税評価額×1000分の4

ここで言う評価額とは不動産は買ったり売ったりする際の価格ではなく、市町村役場にて取得できる固定資産評価証明書に記載の金額ですので、自分の場合はいくらなのかを知るという意味でも一度ご確認されることをおすすめします。
また、相続財産に公衆用道路などが含まれている場合は特別な方法にて算出することになりますので、具体的な計算についてはお気軽にお問い合わせいただければと思います。

この登録免許税に関して一つアドバイスさせていただきますと、例えばお父さんが亡くなり、相続人は配偶者と子供一人だったとします。その不動産に住んでいるのは配偶者であるお母さんだけで、子供はすでに別のところで暮らしています。
この場合、お母さんの名義にするのが通常一般的ですが、仮にお母さんもご高齢で体調が芳しくなかった場合、数年後にお亡くなりになられたとすると、その際にまた登録免許税を支払う義務が生じます。
そういった税金の負担を少しでも押さえる為、最初の段階でお子さんの名義にしてしまうというのも一つの方法です。

不動産相続手続きサポート(99,750円〜)

※相続人に未成年者がおられる場合は、特別代理人の申立て手続き、就任もお受け致します。
※亡くなられた方の遺言書があった場合は、その開封の為の手続き(検認)から全てご相談をお受け致します。

その大切な時間をご自身の為、ご家族の為にお使い下さい。私たちが必ずお力になります。
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