- 相続登記が完了するまで、故人の不動産は“相続人共有の財産”であること
- 実際に納税するのは届出た「代表相続人」であること
- 代表相続人は不動産の所有者ではないこと
- 現所有者の届出が義務化されたこと
不動産の所有者（名義人）には、固定資産税がかかります。
では不動産の所有者が亡くなると、固定資産税は誰が支払うのでしょうか。
もちろん、相続登記（不動産の名義変更）をしてからは、新たに所有することになった人が納税します。
ここで問題なのは、所有者が亡くなり、次の所有者へ名義変更が完了するまでの間の固定資産税についてです。
相続登記が完了するまで、その不動産は相続人の共有財産となるため、固定資産税についても相続人全員に納税義務が発生します。
この記事では、曖昧になりがちな「相続登記が完了するまでの固定資産税」について、詳しく解説していきます。
目次【本記事の内容】
1.故人名義の不動産は相続登記が完了するまで“相続人共有の財産”
故人名義の不動産を相続する場合、一般的な流れとしては
- 相続人全員で遺産分割協議をし、
- 不動産の所有者を決め、
- 所有者となる人が法務局で名義変更（相続登記）する
ことで、手続きは完了します。
この間の不動産は、相続人全員の共有財産になります。
それでは、不動産が相続人全員の共有状態になることで、固定資産税はどうなるのか。
順番にポイントを解説していきます。
1-1.固定資産税の納税も“相続人共有の義務”
故人名義の不動産が、相続登記が完了するまで相続人共有の財産であるということは、
つまり、その不動産に対する固定資産税の納税についても、相続人共有の義務ということになります。
そもそも固定資産税とは、土地/家屋/償却資産に対してかけられる税金のことです。
その納税義務者は毎年1月1日現在の所有者で、その人がその年度分を納税します。
仮に、2022年1月1日の所有者がAさんだとします。
2022年度（2022年4月1日～2023年3月31日）の固定資産税は、Aさんが納税することになります。
しかし、Aさんが2022年2月1日に亡くなったとします。
当然Aさんは2022年度の納税ができないため、その納税義務が相続人へ移るということです。
ただし、固定資産税を法定相続割合に応じて分割し、各相続人に請求するのは現実的ではないため、
相続人の中から1名「代表相続人」を指定し、その人が代表して固定資産税を支払うことが一般的です。
【！注意！】
代表相続人の指定は必須ではありません。
遺産分割協議や相続登記がスムーズに進み、すぐ次の所有者に名義変更ができれば、新たな所有者に納税義務が発生することになります。
1‐2.代表相続人が実際に固定資産税を支払う
この「代表相続人」の指定方法は、
| いつ？ | 相続発生後、すみやかに |
| だれが？ | 代表相続人になる人が |
| どこに？ | その不動産を管轄する役所の固定資産税担当課（資産税課）に |
| どうする？ | 「代表相続人届」を提出する（※書類名は役所により異なります） |
ことによって手続きすることができます。
（※役所から届出書が送られてくるところもあります）
不動産の所有者が亡くなった場合、速やかに代表相続人の指定手続きをしましょう。
手続き後、納税通知書等は代表相続人に届きます。
届き次第速やかに納税しましょう。
【！注意！】
代表相続人とは、次の所有者が決まるまでの間、固定資産税を支払う便宜上の代表者です。
つまり、
よく勘違いされるポイントのため、くれぐれもご注意ください。
1-3.代表相続人は不動産の所有者ではない
「代表相続人」とは、固定資産税を支払う上での便宜上の代表者であって、決してその不動産の所有者ということにはなりません。
「固定資産税を払っているのだから、不動産は私のものですよね？」という相談をお受けすることもありますが、これは間違いです。
固定資産税を支払っても、不動産の所有権を取得することにはなりません。
不動産の所有者は、法務局で相続登記（名義変更）をすることで認められます。
（正確には「相続による所有権移転登記」といいます）
相続登記には、
- 相続人全員が署名捺印した遺産分割協議書
- その押印が実印であることを証明する印鑑登録証明書
- 署名が相続人「全員」であることを証明する戸籍関係など
これらを一式揃えて提出する必要があります。
1-4.代表して納付した固定資産税は新たな所有者に請求が可能
繰り返しになりますが、代表相続人とは、故人の不動産にかかる固定資産税について、便宜上相続人から1名代表して納税する人のことです。
そして、もし代表相続人が新たな不動産の所有者にならなかった場合、新たな不動産所有者に支払った固定資産税額を請求することができます。
2.【法改正】3か月以内に現所有者の申告が義務化
2020年（令和2年）10月1日に地方税法の改正がありました。
それに伴い、固定資産税が発生する不動産について、所有者が亡くなった場合、3か月以内に現所有者（相続人等）の申告をするよう義務化されました。
（もちろん、3か月といわずすぐに次期所有者が決まり、相続登記をすれば何も問題はありません。）
つまり、不動産の所有者が亡くなったにも関わらず、現時点の所有者（代表相続人等）の申告がなかった場合、正当な理由がない限り罰金が発生します。
申告期限：相続人と知ってから3カ月以内
罰則 ：申告のない場合10万円以下の過料
不動産の所有者が亡くなったのであれば、「今はだれの所有なのか」、期限内に届け出る必要があります。
- 相続人が1人、またはすぐ遺産分割協議を終えた場合
→すみやかに相続登記をし、新たな所有者へ名義変更しましょう。
- 遺産分割協議に時間がかかる、すぐに相続登記できない事情がある場合
→3か月以内に代表相続人の届出をしましょう。
→その後所有者が決まった時点で速やかに相続登記をし、新たな所有者へ名義変更をしましょう。
（2024年4月1日以降、相続登記の期限は3年以内です）
期限内に手続きをするように心がけましょう。
3.不動産名義をそのままにしておくことのリスク
前章でも紹介したように、代表相続人の届出、また相続登記自体にも期限がありますので、いずれも期限内に対応しましょう。
（期限を過ぎた場合、罰金等が発生します。ご注意ください。）
それを防ぐためにも、自身が相続する/相続しないに関わらず、納税通知書が届いていれば、すぐに相続人同士で対応を検討しましょう。
納付期限を過ぎてしまうと、「延滞金」というペナルティが発生することがあります。
相続登記が完了するまでは、相続人全員に納税の義務があります。
その義務を履行しなかった場合、少し極端かもしれませんが、財産の差し押さえの可能性もゼロではないということです。
【相続財産に不動産があるかわからない場合】
そのような場合は、まず固定資産税評価証明書や名寄帳、登記簿謄本などで、誰の名義になっているかを確認してみることをお勧めします。
（これらは、不動産所在地を管轄する役所の税関係窓口や法務局等で取得することができます。）
「故人名義のままの不動産がある」「相続人の中に連絡先のわからない人がいる」
そのようなときは、ぜひ当センターまでご相談ください。
行政書士ならびに相続登記を専門とする司法書士が迅速にご対応いたします。
4.まとめ
相続が発生し、亡くなった人名義の不動産がある場合は、速やかに相続登記をしましょう。
そして、もし、
- 不動産を取得する人がなかなか決まらない
- 諸事情によりなかなか相続登記に行けない
という場合は、少なくとも「代表相続人」を選んで役所に届出ましょう。
この代表相続人は、便宜上固定資産税を支払う人です。
つまり、不動産の所有者ではありません。
代表相続人を指定したからといって、相続手続きは完了していません。
その後すぐ遺産分割協議で不動産所有者を決め、その人の名義へ変更が完了して初めて相続登記は完了します。
不動産の相続手続きに関して、従来は期限や罰則が少なかったですが、所有者不明の不動産が増えてきている現状を鑑み、法改正により期限や罰則が次々と設けられています。
不動産の名義変更（相続登記）でお困りの際は、ぜひご相談ください。
（ご相談は無料、タップですぐに電話ができます）
成田 豊Yutaka Narita
大阪司法書士会 第3864号
大阪土地家屋調査士会 第3298号
日本行政書士会連合会 第09262077号
司法書士、土地家屋調査士、行政書士、宅地建物取引士、法学修士という様々な資格を持つ不動産の相続手続きの専門家。10年を超える実績を持ち、不動産の贈与や売買はもちろん、合筆や分筆、解体後の滅失登記まで幅広く対応。成田法務事務所の代表司法書士。
